如果買家在一開頭申請按揭時,便申報物業作為出租用途,按揭利率與一般自住物業一樣。
上文所述只是一般政策規定,但實際審批上「按揭成數」受到不同因素所影響。無論是申請人的入息、持有物業身份(如擔保人、首置客等)、以至物業是現樓或樓花、抑或居屋及村屋唐樓等、以及當中會否涉及轉按,甚至一些特殊情況,均會影響審批的「按揭成數」。下文會重點逐一剖析:
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答: 會! 因應疫症的衝擊,雖然銀行也收緊了按揭審批。特別是針對「非固定收入」人士,也可能會酌量收緊按揭成數。又例如在症症下很多人需要放無薪假,也可能會被視為沒有收入計算,而非直接用工資的平均數來計算。
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答: 會! 表面上,買一二手樓在按揭成數上沒有太大分別,但如果購買一手樓花物業則有不同。因為按揭證券公司對於「樓花」物業的按揭申請有一些規定,變相會影響了「按揭成數」。
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根據《土地註冊條例》,租期超過三年的租約須於簽訂後的一個月內向土地註冊處辦理註冊。其他租賃協議,尤其是包含續租權條款的協議,也可在土地註冊處辦理註冊。
按理說是需要如實申報新物業是用於出租。不過這會導致準業主借不到高成數按揭貸款。如果準業主是有足夠的首期資金就沒有問題。但是如果首期不夠,業主可以先報自住,直到決定放租然後通知銀行降低按揭成數,補回差價。
正因為針對一手新樓的「按揭保險」的申請較多制肘,故發展商也有提供一些付款優惠予買家吸引買家,但如提供的折扣額均會在合約中反映出來,銀行會用「合約價」來借貸,而非以「訂價」作為審批準則。如果有一些優惠,如「現金回贈」是在成交後才批予買家,該筆回贈也會計算並作出扣減,因此實質的按揭成數可能較相像中少。
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如果原按揭有做出租同意書,就需要提供退租書。另外如報自住有些銀行會要求提供水電煤證明,不過也有部分銀行接受銀行月結單作為自住證明,具體可向銀行查詢細節。
答: 表面上,轉按申請也是按照一般按揭審批準則來進行,只是如果曾申請發展商高成數按揭,在高息期前希望透過「按揭保險」進行轉按,則按揭證券公司也有規定「按揭成數」的上限,而且也只得部份「按揭保險」產品容許買家同時加按。
一般而言,除了居屋只能用P按之外,銀行按揭利率offer都會同時提供「H按」及「P按」。
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